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年轻人拯救老破小

微信公众号 2024年05月05日 246 次阅读阅读原文

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核心导读还是得靠刚需。

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在这一波楼市的「小阳春」中，年轻人正在拯救老破小。

在与房子有关的附加价值里，「学区」成为这批年轻人心中最不重要的因素。排在陆夏买房优先程度前三的因素分别是价格、地段和格局，学区无所谓。
陆夏说，「我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子」。而眼下，上车一套骑电动车到公司只需不到十分钟的低价老破小，才是更触手可及的幸福。

**文｜** 李清扬 **编辑｜** 易方兴 **图｜** （除特殊标注外）视觉中国  
  
**刚需者的春天**  
租的房子又快到期了。
那是四月初的一天，熊芸想找找二室一厅的出租屋，不小心点开了二手房界面。跳出的价格让她惊讶——一处位于上海普陀区的40平方米的老破小，挂牌价竟然只要150万左右。
而在最高的时候，这套老破小的价格是230万。
对她来说，这就是够得到与够不到的区别。她计算过，如果能以140万左右成交，房贷每个月才不到5000元，「只比我现在租房高了1000元。」这意味着，她只要稍微够一够，就能在上海拥有自己的房子了。
熊芸今年31岁，2024年是她来到上海的第11年。这11年里，她搬了12次家，住过单位宿舍，住过拥挤的群居房，打包行李和搬家成了像「过年」一样的常态。
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对于一个在上海漂了11年的女生来说，拥有一套房子对她来说意味着什么？ 熊芸觉得，这意味着「踮踮脚尖就能拥有的」，一个属于自己的家。
像她这样，在楼市价格下行的环境中心动的还有许多年轻人。他们有着共同的画像——在北上广这样的大城市漂着、长期租房、刚需住房。他们是一群真正的会因为房价下跌而高兴的人，与此同时，各大城市越来越宽松的政策，也加强了他们这份心动。
在去年，房价开始下跌时，朱泽奕便有朋友怂恿他在上海附近买房。对当时的他来说，有购房资格、能够得上的房子，只能选择在靠近上海的江浙沪一带。
这类房子虽然比上海便宜，缺点却同样显著，「我自己住不到，没意思」。
然而，今年2月，他迎来了一个可称为「福音」的好消息：为刺激房市，上海放开了非沪籍买房的限制，单身人士在上海缴纳五年社保，即可在外环买房上车。
如果说，获得购房资格是种下了一颗种子，那么降价，就是点燃这个心愿的最关键的一把火。
3月的一个晚上，朱泽奕躺在床上，意识昏昏沉沉，忽然一个念头蹦出来，「有没有100万能买到的房子？」
他在闵行区生活，租住在一室一厅，每月租金在3500元上下，而一套100万的房子，刨去首付，月供也在这个数字上下。
算完这笔账，他当即拿过手机，打开软件，设置预算、地区、条件，搜索结果令他喜出望外——一个41平方米的老破小，真的只要100万左右！
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还有的年轻人，则是等降价的这一天很久了。 从关枝云最初来到上海的2017年开始，「在上海买一套房」就成为全家共同的心愿。
然而，哪怕她是金融行业，但前五年她没有户口，房子涨价的速度，远远快过全家人一起攒钱的速度。在沪7年，她随着工作的变迁，从内环搬到了外环，「唯一不变的是我一直住在出租屋里」。工作和生活是两个世界，在职场，她是外表光鲜亮丽、在商务谈判桌边能说会道的金融女，下班了回到家，满身疲惫，只能用「乱糟糟」形容。
出门逛街看到心动的香氛，试用了高级的智能家电，她会想，「我的出租房里哪里能放这种东西？」到了2022年，她被现实磨平了心态，开始摆烂，「已经买不起房了，不想买了」。
没想到，她没有白等。从2023年开始，房价大变天，一路跌回了2019年的水平。新房积分的设置形同虚设，手握多套房产的人也开始抛售，二手房价格也开始下降了。根据国家统计局数据，今年3月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。
而楼市的寒冬，简直是她的春天。 **买下老破小的理由**  
在上海的人生第一套房子，朱泽奕从选房到最后确定，只花两个小时。
之所以看房过程如此之快，是因为预算有限，选择也极其有限——只有老破小。某种意义上，正是如今的刚需年轻人，拯救了老破小的交易量。
朱泽奕买下的房子，41平方米，位于五楼，一个1988年落成的老房子，「比我年龄都大」。上海「美丽家园」的修缮工程还没到这里，「外面看着破破烂烂的」。
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实际上，过去的很长一段时间，老破小都没有出现在朱泽奕的视野里。他来到上海的第一份工作是在房地产公司做财务，那时候正值房地产高歌猛进的几年，买房不止要摇号，还要算积分。
那会儿，朱泽奕所见的房子价格全在三四百万往上，他很想拥有一个自己的小窝，起初没想过买老破小，「就想着买新房」。然而，不断攀升的房价慢慢让这个愿望沉底。
水温变化之中，朱泽奕买房的愿望被唤醒，举目看去，他能买得起的，只有老破小。
看房那天，他特意提早了半个小时到，在小区内溜达，观察小区环境。小区虽然老，但好在绿化不少，街道干净，楼道内也没有邻居摆放的垃圾，这多少增加了他对老破小的接受程度。
他开始寻找老破小的优点说服自己。
对于单身的他来说，面积足够了。「反正我单身一个人住，买一个小的也无所谓，对吧？」再一个是便宜，「我现在的能力只能买这个，我觉得挺好」。
除了一个人住的理由之外，通勤距离也是年轻人考虑老破小的重要原因。
在选择老破小之前，熊芸也去看过新房。「都很远，最便宜的也要6万左右，而且没有小户型。」无论哪一点，都不符合她上班通勤近的需求，更远远超过她的预算。
同样考虑通勤因素的，还有27岁北漂的东北女孩陆夏。因为在密闭的交通工具里严重晕车，她买房最开始的需求就是通勤距离短，「绝不考虑远大新」。
她计算过，「首付加起来不能超过220万」。如此下来，每月房贷不超过1万元，才能不影响当下的生活。
而政策也捕捉到了这一动向。4月17日，北京住房公积金管理中心发布政策，利好老破小，「购买老破小可多贷款，部分房源贷款期限最高可延长20年。」
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《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》政策解读。图源北京住房公积金管理中心

然而，想在老破小里面挑个好的，也不是一件容易的事。
无论在哪个城市，房子都带着深深的时代烙印。北京三四环汇聚着许多筒子楼和塔楼，这类房子电梯数量不多，每层楼的人家却可能达到6到10户，楼道漆黑，甚至一些厨房的窗户就对着楼道，每逢饭点，过道油烟呛鼻。而在上海，许多老房子的客厅和厕所窗户，也对着楼道开设，采光不良，隐私性也不足。
在老破小，奇怪的户型设计更是俯拾皆是，「厕所小得只有1.8平方米」「卧室比客厅大」「房间没有窗户」等等，仿佛在时代的发展中，老破小只剩下了居住属性。
尽管选择不多，年轻买家们依然有自己的坚持。熊芸看房时，特意留意了楼道的卫生情况，「很干净的话，说明邻居素质都不错。」她坚决排除暗厨暗卫，「每次洗澡都觉得不舒服」。
陆夏则拿出工作的心态，用飞书列了一张表格，写了7个pass点，「具备任意一点直接不看」。她不想住在一楼，拒绝无法透进阳光的客厅或卧室，还pass掉了较小的洗手间。
在与房子有关的附加价值里，「学区」成为这批年轻人心中最不重要的因素。排在陆夏买房优先程度前三的因素分别是价格、地段和格局，学区无所谓。
这也是很多优质学区里的老破小逐渐无人问津的原因。相比于能够上车的老破小，这一类老破小总价更高，更难卖出。比如，北京的顶级学区中关村三小的学区房蜂鸟家园，如今的价格对比最高时的千万左右，已经接近腰斩。
陆夏说，「我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子」。而眼下，上车一套骑电动车到公司只需不到十分钟的老破小，才是更触手可及的幸福。 **砍价更狠，也更挑剔**  
对这些买房的年轻人来说，选择在这个时候上车，他们通常更狠地砍价，也会更挑剔。
陆夏最后看中的房子位于北京慈云寺，套内面积54平方米，户型为方正的「田」字型，「像东北普通家庭会买的房子的缩小版」。这套房子业主的心理低价在450万，陆夏的丈夫则坚持439万，这样他们的贷款才和现在每月的房租支出相当。
夫妻两人达成一致后，陆夏做主力，和业主谈判。房东是一位阿姨，谈判那天，陆夏得知正好是阿姨的生日，她先是组织全店人员和阿姨说了「生日快乐」，再目测阿姨的孩子和自己差不多大，打上感情牌，以讲述北漂以来的不容易，来拉近距离。
面对房东，陆夏始终保持理性。谈判中途，差价只剩一两万的时候，对方中介一度劝她「差不多得了」，她不断跟自己说，「这个钱就是一个冰箱、一个包、几瓶香水」，以此拒绝中介的劝说。
只能说，如今的议价权，的确回到了购房者这一边。陆夏最终「怒砍26万」，比她预想的还要便宜了20万——相当于5个香奈儿包包。
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她很开心，「感觉就像捡钱一样」。
3月份的数据也显示，今年的「小阳春」的确有所回暖。3月，北京二手房网签14280套，环比增长125.5%；上海二手房网签20221套，环比增长169.5%；深圳二手房网签5196套，环比增长116.6%；广州二手房网签9373套，环比增长92.66%。
而支撑这些上涨数据的，主要是老破小的成交比例在上升，俗称「以价换量」。根据《新京报》报道，500万元以下房源成交占比上升明显，「八成以上的客户属于刚需群体」，对价格更为敏感。
这也说明，现在的买房者会更加小心翼翼，也会倾向于选择更低的杠杆。还有些人，能全款买小房子，就坚决不贷款买大房子。
为了买房，上海的关枝云和男友获得了父母的支持，两家人一共凑出了600万预算。她相当谨慎，「但如果房地产市场未来大概率要下跌，我们又何必去贷款来让自己亏更多呢？」
所以，她不打算贷款，而是用这600万全款买个地段好的老破小。
没有贷款的压力，她的期待是，「毋庸置疑会亏，但希望亏少一点」。因此，在看房时，她主要选择上海中内环的房子，区位优势明显，流通性好。
经过一百多套的看房和对比，关枝云买下了一套上海市中心静安区的老房子。这套房子不大，使用面积五十多平方米，但视野极好，从窗户看出去，能看到拆车头、换机油的火车，还有每到夜晚，吉安大悦城霓虹闪烁的摩天轮。
她被这「无敌视野」一下就吸引了。
然而，最初房子挂牌价580万，关枝云认为不值。她决定放弃，最后，这套房子被以545万的价格卖了出去。母亲还为错过这套梦中情房一晚上没睡着。
出乎意料的是，两周之后，原本的买家反悔了。关枝云获得机会，站到了谈判桌旁。经过四个多小时的谈判，她又往下砍了25万，最后以520万价格成交。
全家人都相当满意，砍价做到了极致，房子买到了最心仪的，至少在短期之内，这两点能让关枝云抵消未来房子继续降价带来的不快。  
  
 **买下老破小之后**  
而买下老破小，还只是个开始。
因为很多人发现，如果买的时机不对，买了还会继续跌。比如在上海的安徽女孩包琦，经过长达一年的挑选，最后花了400万，买下了一个双卧室朝南的65平方米的老房子，屋前有一条风景秀丽的小河，并且光照很好。
然而，由于上车时机不对，买完房没多久，就跌了50万。 包琦安慰母亲：「房子没有十全十美的，既然已经买了，就要接受它，努力装饰成喜欢的样子。」
为了节约装修费，她在网上学习别人怎么「穷装」。阳台瓷砖是黑色大理石，如果全部砸掉重装，费用高不说，还可能扰民，引来邻居投诉。包琦买了瓷砖漆，每天下班后自己去房子刷，「把整个刷白，要刷三四遍」。接着，她定制了一个亚克力花纹板，用化妆刷在上好色的瓷砖上加上花纹。
![](/Media/editor/wechat2024-05-058484718680736675/2024-05-056773757582707981.jpg)  
同事惊讶于她的精力，相当于打了两份工，「白天上班，晚上刷漆」。
但在这个过程中，一些老破小的不足也渐渐显露。比如，拥有双朝南的卧室，就要接受一个朝着过道的厨房和卫生间。尽管她努力从装修上提升亮感，把厨房暗红色的内饰改成清新的薄荷色，但母亲来时，在昏暗的地方坐久了总是很难受。
这份难受里夹杂着许多后悔，「后悔房子不是全明户型，后悔没有客厅，后悔装修一般」。
而每月7800元的月供，也是一笔压力。过去她喜欢看展、听音乐会，每个周末的行程都排得满满当当，如今有一笔必要的支出悬在头顶，「跟朋友聚会的次数少了，大额的消费也不敢买了」。
像这样，对于在大城市里，原本连老破小都买不起，如今则勉强能上车的刚需年轻人们来说，买房之后，生活也会因此改变。
熊芸签下买房定金后，原先心动的特斯拉Model 3购买计划只能暂时搁置。签合同的那天是4月22日，刚好是她在上海第一天上班的日期。
巧合的是，11年前，她换工作来到上海普陀租房子，走进的也是这一家门店。而当时带她看房的中介，如今已经升为店长。当时是租房，现在她终于有了自己的房子。
母亲担心她：「如果以后遇到了合适结婚的人，对方若没有房，这个房子太小，卖不掉，又没有钱再买一套更大的，怎么办？」
熊芸没往这些事上考虑，「相比于遇到一个能合适结婚的人，还是买房子更简单一点」。 至于卖不掉，她选择当鸵鸟。
「谁也不知道房子以后会成什么样，买了也就买了，买完之后我也不会再关注房价了。」 _（文中受访者均为化名）_

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